【西城大学府生活广场 】

第一部分：项目总体概况

1. 项目经济指标

答：总占地面积 41.76   亩，总建筑面积 28.74  万㎡，由地上 32 层和地下 1 层组成，总体商业面积约为 4.39 万㎡，  2~32  层为住宅部分，共有 3 栋，  3~31  层为住宅部分，共有 7 栋，住宅面积约为  18.2   万㎡，地下  1  层地下停车场，总共停车位约有  564  个左右，完全可以满足消费者的停车需求。商业一共 3  层。一层为西城生活广场，总面积15824.31 平米。二层三层为大型美食、超市、KTV等商业配套，开发商自用，二层面积 15824.31  平米，3层建筑面积  12251.38 。住宅一共 10 栋 1924 户。

2. 项目地理位置及交通

在交通方面，项目紧临地铁一号线和三号线，地处南宁西乡塘交通要道 （罗文大道），更有大学路、高新大道 ，快速环道 ，地铁线无缝连接全城，项目地处西乡塘区+相思湖新区+高新区+大学城的复合地段，占尽的区位优势。首先，西乡塘是南宁市人口最为密集的行政区，人口约80万，比最为发达的青秀区还要多出46%的人口，消费人口基数巨大；并且，相思湖新区是南宁市“西建东扩”的城市重要发展方向，西部一个政府规划的“新区”，可谓“南有五象新区，西有相思湖新区”，我项目正好处于该片区的发展热点区域。据不完全统计，在项目公里范围3公里辐射内，就拥有像绿地、金科、万科、招商、龙光、骋望等超过40多个大型楼盘，住户超53000户，按照一户3个人来计算，就将拥有约16万人的消费群体。再次，附近拥有类似广西民族大学、广西艺术学院、广西卫生学校、南宁职业技术学院、广西建设技术学校等大专院校36所，接近32万人的师生消费群体，是名副其实的南宁规模最大、教职工以及学生人口最多的大学城；还有，项目正好处在高新技术开发区的辖区范围内，截止2017年，4000多家重点高新技术企业，近12万科技人才和科研人员在此办公，薪酬更高，消费能力更强。

3. 项目开发商及实力情况

开发商：广西 川达 房地产开发有限公司，资金雄厚。

开发商原来是做工程和劳务的。负责过的工程和劳务包括：民族大道新兴大厦、大商汇、中关村等   

4. 项目施工单位情况？

目前预计是五建。具体要看招投标情况。

5. 项目商业管理公司？

开发商自有物业管理公司进行管理。

6. 什么时候开工？什么时候交付？

开工时间：正式开工时间在7月10号左右

交付时间：2020年12月31日

第二部分：项目建筑规划设计

一、关于公摊、容积率、绿化率、建筑密度项目结构问题

1、商铺的实用率是多少？为什么公摊这么大？

答：铺面的公摊在50%左右，商业项目公摊大说明公共空间相对较大，便于人流的聚集及人群的疏散，舒适的公共空间更便于经营，有人来才有钱赚。

如：南宁裕丰公摊达55%，新和平公摊也达48%，朝阳地下街公摊52%，国贸中心60%，新朝阳商业广场55%，消费人群多自然空间需求大。

2、绿化率是多少？建筑密度是多少？

答：25%  ，57.03%

3、项目是什么结构的？

答：框架剪力墙（或框架）结构。

3、项目总体商业面积是多少？各层商业面积？

答：项目一层至 三  均为商业裙楼，商业总体面积约  4.39  万㎡，

1层建筑面积 15824.31  ㎡,2层建筑面积  15824.31  ㎡, 3层建筑面积  12251.38  ㎡,

4、项目一层商业业态如何规划？

5、项目层高是多少？净高多少？

答：商业一层     5.08   米、净高 4.48 米

6、目前推售的是哪个部分？

答：目前推售的是一层的商业使用权40年部分， 正在推售的海鲜农贸部分的一层商业面积约为 6421.18 ㎡

（净面积约 5752.11 ㎡）。

7、 推售部分共有多少个铺位？铺位的面积区间是多少？

答：其中推部分的一层商业面积  5752.11   ㎡(外铺面积 319.78 ㎡,共 16 间、格子铺面积 5432.24  ㎡)共  981  个摊铺。主要的商铺面积为3 -6㎡，临街铺面稍微大一些，约有20-30㎡左右。

8、 铺面开间进深多少？层高多少？公摊多少？

答：摊铺面开间约1.5米，进深约1.2米。层高5.08米。公摊内铺约50%。外铺约35%

9、 商铺销售均价是多少

答：一层销售均价为1.7万/平

10、 付款方式怎么付

答：付款方式跟着工程进度走，2年内分四期付清

摊位交定金1万元，铺面定金2万元，签订《定金协议》；

交定金7天内，补足总款的60%，签订《《投资合作建房合同》

项目工程达到正负零，交总款的15%；

项目商业部分封顶，交总款的15%；

项目总体封底，交齐剩余款项10%

14、目前销售优惠方案是什么?

答：一层商铺预计6月开盘

    开盘优惠以售楼部规定为准

15、购买摊位或商铺后可否自己经营？

答：可自营可投资，有市场物业管理公司入驻，可委托招商，招商收取客户半个月的招商租金。自营客户必须遵循商场的业态位置来经营自己的品牌，这样主要是为了管理方便，也是能方便我们的消费者前来消费，形成规模效应

16、项目返租多少年？返租政策？

答：项目无返租，市场统一招商经营或出租收取租金收益，同类比市场，租金收益高达10-15%，还可赚到后期物业转让费，

17、市场什么标准？

答：我们定位做的是星级农贸净菜新市场，保证商场环境清新，管理收费按当时物价规定的收费标准进行收费。

18、铺面是否为带装修交付，装修标准如何？

答：公供部分开发商装修。具体合同中会附上装修标准

19、一层商场内是否可以做明火餐饮？

答：商铺可以明火。

20、商场内是否设置统一卸货专区？

答：有的，我们的统一卸货专区设在地下一层的地span>

21、商场内的排水、排污、上下水、烟道系统是否都安装好？

答：是的，我们的所有给水、排水、排污排油、排烟等系统都是安装好的，符合每个业态的经营要求。

22、商场的物业管理费用如何收费？

答：目前还不清楚，但是肯定是根据南宁市物价局的标准进行收费的，而且为了保持商场环境的清洁，我们在垃圾处理上会增加设施及保洁人员。、

第三部分：项目土地性质

一、关于项目性质问题

1、是什么性质的地块，地块是怎么取得的，规划用途是什么？

答：（1）政府安置用地，集体经营性建设用地（2）政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而划拨给农村集体组织用于建设三产综合楼的集体土地（3）商服从法律上来讲，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的且无房产证，项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“土地证，规划许可证，建设用地批准书，施工许可证”

2、是小产权房么？

答：（1）不是，所谓的“小产权”指的是在农耕地、闲置地、荒地、城中村的宅基地上未经过任何部门批准和下发的证件私自建起来的房子，违背了原先的土地用途，属于违章建筑。显然我们不是，首先我们地块本身就属于建设用地，符合土地用途和规划，又经过报建及有国土资源局和规划管理局的相关证件，属于合法建筑。

3、项目的开发模式是什么，这种模式得到认可和受法律保护么？

答：（1）属于引入社会资金采用合作（联营）开发方式，由村委提供地块，开发商统筹管理和建设项目。（2）当然受法律保护，我们地块性质是允许以这种合建方式去运作的。

4、你们房子跟小产权房、商品房的区别是什么？

答：（1）和所谓小产权区别在于我们的地块属于三产用地，划拨方式取得，不是村民的自留地。按政府规定和流程合法开发，是合法建筑，有证件证明。（2）和商品房的区别在于，地块取得方式不同，商品房地块属于国有用地，由国家出让，经过招拍挂方式取得，通俗的说就是跟国家租用70年、50年、40年的地块使用权，地块成本高，地块成本已经加到房价上去了，房价自然高；我们属于无偿划拨所得，成本低，价格自然低。

5、怎么付款，能银行按揭、公积金贷款吗？

答：（1）实行按工程进度免息分期付款方式。跟着工程进度付款投资有保证，总价仅需6万起，首付60%约3万起，零压力。（2）地块不是出让国有用地，所以没有实行常规的银行按揭和公积金贷款。我们房子本身总价不高，2年多的免息分期付款压力相对不大，如果走按揭和公积金还得支付大量的利息， 

二、关于项目证件问题

1、项目目前有哪些证件？（暂定）

答：蓝线图

2、你们说的四证，怎么只见到土地证？

答：我们证件陆续办理下来，拿证也要一定的时间，我们通过所有部门审核通过就开始对外销售，（已有蓝线规划图，正在审请土地相关证件的审批规划设计等相关政府程序）

3、没有预售证你们就开始卖了，靠不靠谱？

答：我们这边是联建项目，所谓的预售证全称是“商品房预售证”，只针对商品房的，我们不属于商品房范畴，所以不需要办预售证。

三、关于小区配套设施及费用问题

1、项目会按照沙盘建吗？

答：沙盘也是经过设计院提供的小区整体规划制作的，建起来跟沙盘效果也会一样。

2、小区环境怎么样？

答：看沙盘和现有数据解释。

3、停车位有多少个，够停车吗？

答：地上地下，机动车 781 个，非机动车若干，户数车位配比近1：1

4、物业是怎么收费？

答：按物价局规定的标准收取

5、电梯要收费吗，怎么收法？

答：电梯费不另外收，包含在物业费里。

6、你们报建的是商服项目，水电按照什么标准收取？

答：居民用水用电（具体参照交会时相关部门要求的费用收取）

备注：目前居民用电:0.5-0.6元/度，居民用水:2.8元/立方米，商业用电:1.5-3元/度，商业用水:2.8-4元/立方米，燃气费:2.8-3.2元/立方米

五、关于项目年限问题

1、可以住多少年？

答：40年。

2、年限是从交房开始算吗？什么时候交房？从多少年至多少年？

答：从交房开始算起。预计交付日期为2020年12月31日。整个年限截止期为2061年4月23号为全部年限。

六、关于拆迁问题

1、不会被强拆的依据？

答：有正规报建手续和相关部门证件，属于合法建筑。

2、如果因城市从新规划而被拆了有赔偿吗？怎么赔？

答：（1）办到不动产权前，按合同约定补偿，但不会在办个产前城市就从新规划的，从新规划最早也得几时年后吧，到那时早办到个产了。（2）办到个产后，按政府拆迁补偿标准补偿。

3、在使用期内、没有取得分户产权证前的拆迁补偿公式，丙方的补偿款是先由乙方领取再分配的，你们乙方隐瞒所得补偿总款，只发给我们丙方一小部分怎么办？

答：如因政府因素对该商铺、土地征收拆除的土地补偿款，土地补偿款归甲方所有。乙方商铺所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算，其中乙方所得补偿＝甲方所得政府补偿款÷拆迁补偿总面积×乙方商铺建筑面积×（30年－乙方已使用年限）。

4、开发商和承建商能在工商管理局网站上查到么？

答：当然能，手机就可以查到。（暂定）

八、关于合同

1、合同是跟开发商签吗？

答：当然是和开发商的

2、签的是什么合同？

答：《合作建房合同》

3、怎么证明你们的合同是具有法律效力的？

答：（1）合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。因此住户得享低价，迅速得到了社会的广泛关注。（2）南府发【10】文件有明确指出我们的开发方式，开发方式得到认可，当然合同也具有法律效力。（3）关于合同里的双方代表，只要在平等、自愿、协商一致的基础上有合法公章、代表签字就会产生法律效力。

4、在合同的附件三---装饰、设备交付标准里的第11条，即“如施工图与本标准矛盾，以施工图为准”，如果你们不按这标准交付，就以此为借口怎么办？

答：（1）施工图纸是经过审查部门审查合格后使用的，所以必然按照施工图纸内容进行施工。（2）关于“矛盾”一说，只是在实际施工中不可避免和不产生影响的一些小误差，不会对交付标准产生什么影响的。

5、我小孩未成年、没有身份证，可以只用他的名字签合同么？

答：未成年缺乏独立思考能力、承担责任能力，所以不能单独写，要有个监护人同时签，还要在合同里附上监护人身份证复印件、小孩本信息。

七、关于交房

1、什么时候交房，在约定时间交不了房怎么办？

答：交付日期为2020年12月31日。

2、你们开发商延期交房住宅200天内（商业部分180天）是不承担任何责任的，为什么我们延期交款一天都要交违约金？

答：（1）当然，谁都不想延期交房，我们工程一直在赶，延期几率不大。但做一个项目，是一项大工程，耗时也比较久，不像我们自己建的小房子，可以准确预计工期，中间可能有些不可抗因素影响工程进度，所以200天算是合理的延期交付期限了。使用年限从交付之日起算的，不会影响使用年限的。（2）只要核实您真的暂时有困难，需要适当延期交款的话，可以在交款期限到期时过现场申请延期，得到批准的话，就不会产生违约金了。

八、关于转让

1、转让使用权费是多少？

答：签定《投资合作合同》前可享受免费一次变更权，第二次办理合同变更手续的需向甲方支付2000元合同变更费，变更后本合同自行终止。