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广州6000万扫公寓抵税300万 公寓盘超六成涨价

发布时间: 2016-06-17 09:39:46

来源:

分类: 本地楼市

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[摘要]从最近的公寓市场看,除了有买家以公司名义进场扫货外,普通买家对公寓的投资热情也是比较高涨的。

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    大客出没

    “营改增”从5月1日起全面实行,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,政策出台之初已有业界预测商业地产投资行情将会走高。果不其然,新政刚刚实施一个多月,已有企业为抵扣税款而大手扫货。记者了解到,近日有买家以公司名义一次性在白云区的百信·领寓买下总值约6000万元的公寓产品,按照该项目平均120多万元一套的价格算,该公司大约买下了50套公寓。百信·领寓有关负责人表示,“营改增”后以公司名义购入这批公寓,和5月1日前相比,可为买家抵扣约300万元的税费。

    自“营改增”正式落地后,记者从业内人士处了解到,由于抵扣的部分并不算多,而且对于公司来说,可以抵扣销项税的仅仅是不动产的进项税,除非公司本身也有购买物业的需求,否则原先租写字楼用作办公场所的公司,很少会为抵扣税款而花大钱买物业。链家满堂红商业部有关负责人表示,那些为抵扣税项而考虑购买商业物业的公司,大部分会考虑买写字楼,买公寓的较为少见。

    公司买家以6000万元扫货白云区公寓盘,从而获得抵扣税额300万元的成交个案,源于《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定。按照政策,增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

    从最近的公寓市场看,除了有买家以公司名义进场扫货外,普通买家对公寓的投资热情也是比较高涨的。根据克而瑞的公寓统计数据,5月份广州一手公寓成交均价为15876元/m2,创下自2014年9月以来20个月的新高,环比涨3.4%,同比涨14%。不过,在5月份价格上涨的同时,有八区出现成交量下降。成交量减少主要是因为广州公寓供应量在4月份后就大幅减少,5月份甚至出现“零新增”。

    在售公寓盘

    近两月超六成涨价

    克而瑞数据显示,2016年4月和5月全市有网签的公寓盘共计66个,其中,均价环比基本持平的楼盘仅4个,占楼盘总数的6%;涨价盘41个,占楼盘总数的62%,降价盘21个,占楼盘总数的32%。

    从统计看,5月份环比4月份涨幅最大的公寓盘分布比较平均,其中碧桂园空港国际 ( 详情 图库 团购 点评 )5月份成交均价为8831元/m2,环比4月份涨幅约10%,是涨幅最明显的公寓项目。而其余涨幅较明显的公寓分布在天河、荔湾、花都、增城,涨幅在5%~9%,单价主要集中在1万~1.5万元/m2。越秀区的方圆·越秀时光和白云区的百信·领寓则是中心区仅有的两个单价超过2.5万元/m2的公寓,环比涨幅约5%。

    今年5月份销售套数较多的公寓项目,其价格与今年1月的网签价格相比,大部分都保持稳定,个别项目还出现量升价跌的情况。网易房产监控“阳光家缘”签约数据显示,5月份网签套数最多的万科云城米酷( 详情 图库 团购 点评 ),网签套数为515套,网签均价为17236元/m2,价格比今年1月份有3%左右的上涨;白云区的敏捷·华美国际5月和1月的价格几乎相同;黄埔的绿地中央广场( 详情 图库 团购 点评 )今年5月的网签价格甚至还低于今年1月,跌了约10%,但网签套数则明显增加。

    想租金高买市区公寓

    投资不慎惨过格子铺

    风险提示

    随着各种迷你户型出现,入手公寓的门槛也越来越低。但对于个人买家来说,出手前应该考虑到公寓产品存在的管理费高、水电费用高、转手变现难等问题。记者观察到,很多公寓产品明里暗里还是会打着“返租”或者“代租”的旗号揽客,但很多所谓“返租”不过是在买房时在总价里抵扣,而“代租”也并不意味着承诺业主收楼后就能坐等租金到手。

    风险一:空置期长

    公寓产品在销售时,往往会展示非常理想的租金和投资回报率。但等到业主收楼后,如果同一板块内同时有大量公寓盘放租,空置率高在所难免,郊区公寓盘则会更加难租。业主要做好等两三年后才会获得稳定租金来源的心理准备。

    风险二:回报率低

    中原地产高级营业经理陆秋琴告诉记者,市区的公寓产品往往月租金比较高,而且也能较快找到租客,租金差不多能抵消掉月供,买家实际上主要投入的只是五成首付款。海珠区某核心地段的复式公寓盘,预计租金4000元/月,按一年满租10个月计算,投资回报率也不过3%左右,只跟一些银行保守型理财产品打个平手。而那些总价较低,交通又不是很便利的郊区公寓盘,则更难达到理想的投资回报率。“如果买地段不理想的公寓盘,有点像之前投资格子铺,没人租的话业主还要缴纳管理费水电费养着。”陆秋琴表示。

    风险三:脱手变现难

    公寓产品变现难也是投资者要考虑的重要因素,“如果估计自己近几年会需要大笔资金周转的话,不宜投资公寓。”住宅如果业主急售肯降价,还是可以很短时间内找到买家,但公寓面对的客户群相对少很多,且转让时各种费用高昂,业主获利空间降低。加上市场上还有大量新公寓可供选择,二手公寓想出售变现很难。

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  • 责任编辑: zhangyunxiang

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