桂林高新万达广场

发布时间:2018-07-23 12:34:56

来源:原创

分类:商铺投资

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万达金街商铺正常回报率核算

投资万达商铺数据初步分析

77平现在价格 68+10万(电商)=78

首付44+贷款34= 78

目前租金:30元、月*77=2300元、月*12=2.8

第一个五年:

租金:2.8*5=14万(目前周边写字楼租金50元,目前万达华府周边房价9000-10000元)

成本:78-14=64

第二个五年:

租金:4.6*5=23万(目前周边写字楼租金50元,前五年租金已经是低租了,恢复正常)

成本:64-23=41

第三个五年:

租金:7.4*5=37万(租金按80元,十年后,参考十年前物价)

成本:41-37=3

半年后回本3万元

国际回报率标准:15年可以回本就是可以投资的!

 

商铺的投资回报率是一个综合性复杂的数据算法,不可能很精确,主要是看眼光和地段位置,人流,还有发展前景。很多没有能计算进去,比如说正常的利息回报率的抵扣,还有未来的升值空间,商铺未来升值价格,未来人民币贬值(汇率破6.8了,真正的交易汇率也快6.9了,离7不远了相当于人民币贬值8% 德银预测2018年将会贬值17%三个月前你存了100万,现在只剩92万了,买啥只能越来越贵),未来地段完善,人流聚集,目前商铺为新区三里店附近核心地段,已经有30万固定人口,未来达到50万人, 周边目前只有这一个大型广场,三里店业态定位准确教育业培训,符合招商长期稳定行。

 

万达商铺目前现铺,在三年前商铺的价格已经打了五折,目前均价在参考标准如下:

三楼价格   8000-10000元      三年前 20000元左右       128间

二楼价格   12000-15000元    三年前 30000元左右       135间

一楼价格   25000元              三年前 55000元左右       221间

 

                 商铺选择如何投资

就目前市场行为上,商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象:
1、老城区商铺;
2、商品房住宅底商、办公底商;
3、商业街;
4、专业市场;
5、带租约商铺:

科普一下商铺知识:

所谓40年、50年、70年产权,均叫大产权;小产权是没有房本的。
这是大产权和小产权的区别,大产权房又被分为:40年为商办;50年多为综合用地;70年纯住。到期后均自动续期,只要房屋不倒塌,房屋使用权永远是您的,土地永远都是国家的。
而其中大产权房中拆迁赔率 
40年拆迁赔率1:3     
50年拆迁赔率1:1.2    
70年拆迁赔率1:1

商铺的投资如何投资!

经常听到投资人问我说:哎呀,王总,我投了一个商铺砸进去了,别人是一铺养三代,我这个看来要三代养一铺。那么商铺投资又有哪些门道和诀窍,我今天站在纯金融的角度,来谈谈我对商铺投资的一些看法。如果我有一笔钱,现在我需要配置一些商业地产,那我该如何去抉择呢?

第一点——看位置我觉得第一个肯定还是毋庸置疑的看位置,也就是我们通常所说的地段。这个地段要么已经很热,要么在未来有潜力,不论是超市商铺、社区商铺、商业街商铺还是商务区商铺,位置都决定着它们的租金和未来租金上涨的幅度。最好选择临街的商铺,一定远远好于商业中心的地下或者是超市内的商铺。还要关注区域内商铺的供应量,供应量太大的就需要谨慎。商业街的商铺是店越多、品种越丰富,未来的生意就会越好。而如果社区商业配备了太多的商铺,那你就需要回避,因为社区商业的容量相对而言是有限的。商铺的户型也非常重要,尽量选择开间大、进深短的,如果层高没有超过5米的,做夹层也并没那么容易。

第二点——关注开发商万达为什么这么自信,我到哪里,哪里就是城市的中心,就是因为万达大部分的商业自己持有。所以它就可以进行高效率的统一招商、统一策划、统一运营,还可以针对整个区域的状态,进行有针对性的招商,既可以避免同业恶性竞争,又可以丰富业态的环境。全部出售而不自持的商业一定没有前途,我也建议投资人能回避就回避。

第三点——看消费能力,消费能力决定着投资回报率,投资商铺不能只看价格,商铺的价值最终是要通过出租来实现的。出租你就要想租给谁,不同的租户的需求是不一样的,比如开餐馆和做零售的就不一样,选择通用性强的商铺和选择未来消费能力强的行业定位,是保障投资收益率稳妥的办法。商铺投资不就是买个商铺放在那里吗?非也。我的一个朋友一说起商铺投资连连摇头,圈套!这全是圈套!商铺投资会有哪些圈套呢?卖经营权【坑爹指数:☆☆☆☆☆】老王路过一个小区,看到一个非常醒目的广告牌:“只需要100万,坐拥繁华地段的底商,年回报率能到15%”。老王一合计,很值啊,这个底商至少能卖到500万,于是在售楼小姐的温柔引诱之下,就和开发商签署了这个购买合同。没过多久,老王路过自己的商铺的时候,突然发现很奇怪的事情,诶~怎么被贴上法院的封条了?原来开发商借了别人钱不还,法院就把这个商铺给查封冻结了。在法庭上老王认为自己是优先购买的,理应受到保护。可是法院告诉他:你这个只是经营权,对抗不了抵押权!很多时候这种比市场价低了很多的价格,还要承诺高回报的底商,基本上都是开发商在卖它的“经营权”。“经营权”就是你拥有的不是这个物业本身,而是它的“使用权”,相当于“长租”。很多开发商先卖“经营权”,再拿物业去抵押贷款,最后一不小心开发商没钱了,所以买了“经营权”的,之后就血本无归。

桂林高新万达商铺的价值和为什么要选择它来投资!

今天推荐的商铺是目前桂林最好的最优质的成熟现铺,桂林高新万达广场,开发商已经经营了三年了,有了一定的市场定位,也摸索了市场租方,打造比较好的业态规划,确实也按业态规划引进招商商户。定位准确:二楼定位美容院或餐饮,最终肯定会被餐饮业取代,那么租金就会相对稳定,有餐饮的保障。三楼定位教育业培训场地,公司开设,美容院,主要是教育业,因为这里就是为了的中高端***,那么教育肯定是花在小孩上必不可少的投资,那就是在核心地段中心建立培训学校,那么租金肯定是很稳定的,未来就是培训机构一条街,成行成业。关键是现铺,未来周边高端小区全入住,那人流还需要一倍以上。目前商铺一楼、二楼、三楼目前现铺数量见上!

未来小区周边人流目前数据:万达城340万平建筑面积(预计34千户,售完二期后期在建),棠棣之华3217户(售完大半后期在建),盛丰国际398户,彰泰春天951户(售完),彰泰天街1289户(售完),万达华府33万平建筑面积(预计3300户售完)            小计:43155*3=129465人(预计)

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                                                                  贺州楼盘网      总经理王伟    2018-7-23

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