广州新房半年售千亿 下半年或量价齐涨

[摘要]克而瑞统计的2015广州房企成交金额TOP10排行榜显示，入榜的主要成交类型为刚需和改善型产品。

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2016年上半年一二线楼市火热，在深圳、上海成交暴涨之后，同为一线城市的广州逐渐发力，上半年创下了其新建商品住宅销售额过千亿的新纪录。

  根据阳光家缘数据，2016年上半年，广州新建商品住宅成交631万平方米，销售金额达到1006亿元，这也是广州新建商品住宅市场有史以来首次半年销售金额突破1000亿元。

  另据中原地产研究院数据，广州上半年新建商品住宅网签成交57304套，同比增加34.60%；网签均价为15599元/平方米，同比上升6.14%。

  尤其是4-6月份，广州市每个月的一手住宅成交量均超过万套，这与同期上海的大涨大跌、深圳的持续下跌形成鲜明对比。由于库存下降较快，下半年广州新房仍面临上涨压力。

  一二手量价齐升

  2016年上半年，广州一、二手住房成交均处于活跃状态。

  中原地产研究院数据显示，4-6月，广州一手房网签量分别为11265套、12871套、11383套，5月的网签量更是创下了广州一手房月网签量纪录。

  分区域来看，外围五区上半年成交量占比约66%，中心六区占比约34%。

  其中，增城区以一手房网签量13825套，成交面积147.55万平方米的数据居于榜首；黄埔、萝岗合并之后的新黄埔则以9427套网签量紧随其后，成交面积96.27万平方米；受自贸区利好推动，近年来南沙区楼市成交量也是节节攀升，同期一手房网签量为7830套，成交面积81.48万平方米。

  基于增城、南沙等外围区域楼盘的支撑，碧桂园更是一举夺下上半年广州房企销售面积冠军。

  火热的行情让更多外来房企进入华南市场，部分房企是首次进入。例如融创牵手合景泰富，凭借合作方式以增城项目首入广州；金茂则与信达联盟，首次在中心城区荔湾打造“金茂”系产品；阳光城则赶在6月的最后一天，以股权合作方式斩获了南沙地块。

  6.14%的一手房房价涨幅较其它一线城市及部分热点二线城市而言并不算高。正如广东省房协会长蔡穗生日前曾强调的，在一线城市中，广州楼市是房价排后的市场，同时也是健康、理性、稳步发展的市场。

  就在6月底，广州市作为“楼市健康发展典范城市”，迎来住建部副部长陆克华等前来调研。

  尽管一手房房价整体涨幅不高，但广州各区呈分化态势。白云区以同比26%的涨幅居11区之首，2016年上半年一手住宅网签均价为29619元/平方米。

  作为老城区的越秀区同比涨幅仅3%，网签均价为42881元/平方米；黄埔区一手网签均价同比涨幅也仅1%，均价为14844元/平方米；荔湾区则出现大幅下降，21054元/平方米的网签均价同比下降26%；其它各区同比涨幅均在6%-12%区间内。

  从二手房来看，广州上半年二手住宅成交均价25061元/平方米，环比2015年下半年上涨5%。中原二手住宅买卖价格领先指数则已连续上涨14个月。

  中原地产研究认为，手握优质盘源的业主，放盘价普遍提高；而在市场火热氛围下，买家担心房价进一步补涨，因此只要在一定范围内，也有心追价，促使二手成交价步步上涨。

  至于一二手成交量齐升的原因，中原地产研究认为，宽松政策环境支持、史上最低房贷利率、交通基建利好以及2013年受“穗六条”影响的购房人群需求得到释放均是推动因素。

  豪宅项目火热

  克而瑞统计的2015广州房企成交金额TOP10排行榜显示，入榜的主要成交类型为刚需和改善型产品，没有豪宅入榜，最高成交总金额为54.97亿元，入榜门槛仅为25亿元，从成交套数看来，同样集中在外围五区。

  尽管广州上半年一二手房成交数量和均价在一线城市中均不起眼，但上半年豪宅项目的火爆成为其在一线城市中的一个亮点。

  根据克而瑞地产研究院数据，广州顶豪项目侨鑫汇悦台( 详情 图库 团购 点评 )以31套、9.2亿元、9980平方米的成绩，分别夺得一线城市单价最高项目成交套数、成交金额、成交面积三个榜单的桂冠。

  而由于网签数据滞后，其实际表现要更为抢眼。据汇悦台内部人士透露，侨鑫·汇悦台上半年销售额达35亿元。

  另据阳光家缘数据，上半年广州楼市十大最贵豪宅六成在天河区，但由于活跃盘产品结构差异，导致均价产生落差。中原地产研究指出，龙湖天宸原著去年主要成交别墅，今年则主要为洋房，结构差异拉低了区域均价。

  广州龙湖提供的数据显示，龙湖广州第一盘天宸原著半年签约逾18.4亿元、签约437套、签约面积53481平方米，在套数、面积两项指标中，均列天河区第一名。

  整体看来，代表天河楼市半年崛起的天宸原著，与荔湾广钢热盘并肩，在中心城区（天河、荔湾、越秀、海珠、白云）签约金额中，排名第三；并在增城、南沙、花都等众多市郊跑量热盘包围之下，闯进全市签约金额第六名。

  在学者马光远看来，广州楼市是相对健康的市场，今年一季度深圳、上海那样的暴涨不可持续，此后三个季度都会面临压力。而广州仍有一整年的市场空间。

  新房、豪宅热度不减，广州楼市库存已显著下降。上半年，广州出台了“供给侧改革”文件，去库存效果明显。尤其是自二季度开始，库存量下降明显，同时成交量持续高位，市场整体呈“供不应求”趋势，这样的趋势或将在下半年延续。

  中原地产数据显示，截至6月25日，广州一手商品住宅可售69639套，面积854.44万平方米，较半年前缩减了7%，而剩余库存仅够卖8个月。

  尤其是黄埔、白云、越秀、荔湾四个区的消化周期，已不足6个月，目前可售货量除黄埔区剩6320套外，白云、荔湾、越秀区均偏紧张。

  克而瑞地产研究指出，随着供求关系逆转，广州下半年房价存在较大“补涨”可能。

  合富房产经济研究院院长龙斌则表示，下半年广州楼市走势如何，还主要根据国家政策、地方政策的形势来判断。

  他认为，目前政策变化的可能性不大，依然看好广州楼市下半年的前景，在供应增加的基础上，预计成交量和价格均会上涨。

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