住房市场翻天覆地的变化 房产经纪走向何方

导读：走出一条自己的路，充分发挥互联网效应，赋能经纪、跳出经纪。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“通知”），停止延续了近40年的福利分房制度，启动住房改革，正式拉开住房市场化的序幕，房产经纪服务也随之诞生。

时光走过20年，中国住房市场发生了翻天覆地的变化，房产经纪服务也经历浮沉，从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向产业化、成熟化。而伴随房地产市场存量时代的到来，经纪行业也将再度面临变革的选择。

《财经国家周刊》记者采访了长期从事宏观经济、房地产和互联网新产业研究的贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领。杨现领认为，当下正处于房产经纪发展的关键点，要理性审视房产经纪行业的历史进化，正视当下经纪行业仍然存在的问题，探索出一条更加符合国民居住需求、健康协作的发展道路。

崛起的节点

《财经国家周刊》：你在许多场合都提及当下是房产经纪发展转变的关键时期，为什么会出现这样的变革？

杨现领：任何一个国家的房地产市场都经历过三个长周期，第一个周期是以开发为主导，持续时间通常为20年。今年正好是房改20周年，也是房产经纪诞生20周年。过去20年，在史无前例的人口增长和经济增长驱动下，住房需求、住房供给集中爆发，完成了从住房福利分配到货币化的历史转换，房产经纪也从衍生服务发展为越来越成熟的产业，这是一个从0到1的过程。

我们常说房产经纪是“万亿市场、千亿行业、百亿利润”，具体来说就是，到目前为止房地产市场规模至少在25万亿元的级别，但行业平均佣金不到2%，而佣金对应的利润要刨去各类成本，就更少了。

逆向思维来看，这也正是这个行业开始真正意义上出现更大、更持续向上崛起的节点，是从1到100的开端。当下中国房地产市场正在进入存量时代，二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导，这必将倒推房产经纪行业进入新发展阶段。

《财经国家周刊》：从0到1意味着这个行业是立住了，那么这20年来积累的模式和经验是否可以顺承下去？

杨现领：经历20年浮沉变化，房产经纪行业的确积累了一些可圈可点的发展模式和规则。比如坚持真房源，这是一个怎么强调都不为过的准则，因为假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失，更是对社会资源的浪费。

但这个行业仍然存在着许多问题，比如高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设、用户满意度不达标等，缺乏一个公平公正、成熟健康的规范。这些问题不突破，经纪产业链就不稳定，就难以与用户建立稳固的信任，无法真正实现崛起。

野蛮生长的由来

《财经国家周刊》：为什么会出现这样的行业困境？

杨现领：这跟它的成长本身有一定关系。1998年全面取消福利分房，北京、上海推出了第一批经济适用房，但没人买得起。后来上海市推出了公房出售的解决办法，让消费者卖掉手里的公房，再加上自家储蓄、银行贷款各三分之一来买房，于是催生出来批房产经纪。

这20年里，房产经纪不仅分享了房改的制度红利，还分享了一二线城市的二手房市场快速发展的红利，再加上整个行业的低门槛劳动力红利，野蛮生长着。

但随着时间推移，一方面房改制度红利见底，行业竞争趋于激烈，另一方面，经纪人群的观念较过去大不相同，比如不愿意接受加班、希望周末休息，整个行业招聘难、留人难，行业整体认知能力较低。而与此相对的，是消费者越来越高的住房需求、服务需求。于是，问题凸显，上升为制约行业发展的困境。

《财经国家周刊》：其他国家和地区的房地产市场没有出现过类似的困境吗？对我国有什么参照意义？

杨现领：从时间这个纵向轴来看，日本就经历了我之前提到过的三个周期。第一周期是二战后日本住房短缺问题明显，必须通过大规模房地产开发来解决；1975年，日本意识到住房短缺问题已不存在，开始调整住房国策，推动民众在一人一间的住房基础上追求更高的质量，二手房市场开始走上主导，即第二周期。如今，日本房地产进入第三阶段，通过对存量土地、存量住宅的再开发，逐步建立可循环再生的住房供应体系。中国的发展路径与之相似，也是从新房发展到二手房再到今后租赁为主、租购并举等阶段。

从发展模式这个横向轴来看，目前经纪行业主要呈现从无到有、多家委托和独家委托三个阶段。国外的市场许多已进入独家委托阶段，各环节经纪人之间基于价值交换严守界限，模式相对稳定成熟。而中国当前正处于第二阶段，即每个卖家委托多个经纪人，谁能将房子卖掉谁拿佣金，经纪人之间缺乏协作与规范意识。

走一条独特的路

《财经国家周刊》：中国房产经纪只能走国外走过的路吗？是否还有其他可能的路径？

杨现领：相比于日本、美国，中国对互联网的应用是一个相对领先的探索。因为日本城市密集、线下经纪服务流程成熟，互联网很难施展开来；美国的房产经纪行业规范在互联网兴起之前已经相对成熟，互联网对它们而言只是一个工具而非推动力。

中国市场非常注重互联网的驱动力，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。但此前，经纪行业的互联网信息化探索更多是在房源信息的传播方式上侧重，让找房、交易的方式发生了变化，可多家委托、经纪人彼此割裂的局面并没有得到根本改善，消费者的服务需求没有得到满足。

从消费者需求出发，互联网能给经纪行业带来的变化也就比较明朗。一是房源信息的生产、发布、传播要全面、及时、准确；二是房屋供给要有品质，比如装修好；三是住房服务要有保证，比如保洁、维修等。所以中国其实可以走出一条自己的路，充分发挥互联网效应，赋能经纪、跳出经纪，形成一个囊括国民居住需求的互联网服务平台。

《财经国家周刊》：要形成这样一个巨大的平台，需要从哪些层面着力？

杨现领：首先，坚持真房源，这是前提；其次，聚焦人效提升，思考如何通过技术驱动服务，这是核心；再者，谋求合作，建立一个“共生型网络”，让经纪人“抱团”合作，多个经纪品牌并存，每个经纪人、每个品牌都可以从参与的环节获得合理分佣，这是基础。

所有这些最终都是要构成一个良性的生态循环，既为经纪人、经纪品牌创造价值，也能联合各方，共同为消费者提供优质服务。