富力地产身陷旋涡：2800亿负债！一民工非正常死亡！

　今年以来，发债“屡战屡败”的富力地产突然另辟蹊径，抛出8亿股、融资近100亿的方案。

　　11月5日，富力地产宣布，拟计划发行不超过8.06亿股，以当日收盘价12.14港元计算，此次H股发行将融资近100亿。

　　此次大手笔融资的背后一个突出的原因在于负债。最新数据显示，富力地产负债再创新高至2863亿元。

　　而仅在几天前，因建筑工地的一位民工非正常死亡，富力地产也正在成为被关注的焦点。

　　令人好奇的是，在如今股市低迷的情况下，富力为什么选择在这个时间点发行新股？谁又会是买单的人？

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　　近100亿的融资，谁会接盘？

　　富力地产11月5日发布公告，拟发行不超过8.06亿股新H股，分别不超过该公司新H股发行前后的总股东25%及20%。

　　若新H股发行完成后，富力总股份数将升至40.28亿股，其中H股股数为18.21亿股，占总股本比例增长至45.2%；内资股股数保持不变，仍为22.07亿股，占比将由68.49%降至54.79%。

　　据披露，此次H股发行价不低于前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%。

　　富力表示，这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。

　　就股权而言，富力地产自2006年以来从未发行过任何形式的股份，由于相对较小的H股公众持股量，流通盘仅10.15亿股，资本结构呈高杠杆，一定程度上造成无法吸引新的战略及长期的投资者。

　　富力在公告中称，此次新H股发行将非常有利于其获得长期资本，促进公司稳定发展，缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。此外，新H股发行将显著改善公司的资本结构，增强融资能力，从而显著改善信用评级前景，增加获得更低成本融资的机会。

　　受该消息影响，11月5日，富力股价开盘下跌，盘中最高跌幅超过10%；截至收盘，富力地产股价报12.14港元，下跌8.72%，股价相比较高点几近腰斩。

　　02

　　为何在这个时间点融资？

　　相比于此前富力“钟情”的发债，此次增发新股似乎并不划算。

　　据测算，富力此次发行8亿股、发行价不低于前五个交易日H股收市价平均数的80%，以富力近段时间平均股价12港元计算，此次融资额约100亿港元，增发新股成本为19.2亿港元。

　　若要获得100亿港元发债融资，以较高利率水平10%计算，融资成本为10亿港元。

　　对比来看，增发新股的融资成本远高于发债。

　　更何况，在港股市场低迷的情况下，内地房企股跌幅均不小，赴港上市的地产相关新股频遭冷遇之际，富力为何会选择在这个时间点进行股权融资？

　　背后更多的可能是无奈，2018年以来，富力的发债融资可谓命途多舛：

　　2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；

　　5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；

　　5月29日，富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；

　　8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

　　据观点地产新媒体报道，有市场人士称，“时机恰不恰当、成本高不高已经不是最重要的了，企业现在只要可以融到钱就够了，现在没什么其他更适合的路子了。”

　　在房价滞涨、房企融资难度加大，连万科都高喊“活下去”的情况下，富力的确需要一笔资金过冬。

　　所幸的是，今年10月9日，富力地产终于获证监会批准公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券，将采用分期发行方式，自核准发行之日起24个月内完成。

　　此外，富力地产在9月内连续发行了三期资产支持专项计划，债券品种为资产支持证券-ABS，合计拟发行总金额为122.21亿元。

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　　2800亿负债压顶净利润<支出利息

　　在融资的路上蒙眼狂奔，数千亿负债已火烧眉毛。

　　据富力地产的财报显示，2015年至2017年，富力地产的负债总额分别达到1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，三年猛增78个百分点。

　　而2018年中报显示，富力负债规模创出2703亿新高，净资产负债率再次攀升至187.5%。上半年，富力未偿付刚性债务由1244亿增长至1531亿，高达43.77亿的利息支出竟比同期40.8亿的净利润还要多。

　　实际上，2018年三季报显示，富力总负债高达2863.22亿元，再创新高。

　　与此同时，富力的经营性现金流多年告负。2012至2017年，富力地产经营性现金流连续六年为负。今年三季度，其现金流依然为-27.73亿元。

　　据富力最新季报披露，其手上现金约63亿元，流动负债1556亿元，资产流动性表现承压。

　　可以说，富力亟待资金输血以缓解财务压力。种种因素累积下来，通过增发8亿新股似乎成了最现实的选择。

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　　疯狂加杠杆，冲击1300亿目标

　　在调控加码、楼市逆转的大形势下，房企不顾自身实力，盲目追求高标杆、高周转，早晚要付出惨痛代价。

　　去年7月，富力以199.06亿元接手万达旗下77家酒店资产，轰动了整个地产界。

　　通过这一世纪大单式的交易，已经被坊间视为“没落”的富力地产，完成了华丽逆袭，再次回到聚光灯下。

　　交易过后，富力董事长李思廉开始高估公司实力，并误判市场走势。他提出一份雄心勃勃的规模扩张计划，要求富力2018年完成销售1300亿，2020年冲击3000亿。

　　然而，从目前的销售数据来看，恐怕富力地产很难完成1300亿元的销售目标。

　　截至10月末，富力地产的合约销售金额约为956.6亿元，销售面积约7330900平方米，完成全年销售目标的73.5%。若要完成全年的销售目标，富力地产需在两个月中完成约350亿元的销售额。而富力地产在10月份单月的销售额仅为87亿元。

　　作为地产圈曾经的“华南五虎”之一的富力，早已失去了昔日的光彩。

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　　高周转后遗症集中爆发

　　一民工非正常死亡

　　而就在富力抛出100亿的融资方案的前几日，富力地产因一位民工的非正常死亡，被市场集中关注。

　　据中新网报道，10月3日，62岁的宋国强在南昌县人民医院不治身亡。这位四川籍民工是7月11日从富力金禧悦城工地送医的，在ICU重症监护室昏迷83天，欠下医疗费约17万元，富力方面仅支付了22000元医疗费。

　　金禧悦城是富力地产在江西南昌的首个项目，项目占地122亩，总建筑面积约25万平方米。施工单位广州天力建筑有限公司，也是富力地产下属子公司。

　　中新社记者调查发现，宋国强既未签劳动协议，也未购买意外伤害保险，更没有专业技能，却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他几乎每天加班到晚上十一点，工作时长达16，已经连续上班三个月，没有休息一天，最后因过度劳累，中暑昏倒在工作岗位上。

　　宋国强去世以后，家属要求建筑公司赔偿含医疗费、误工费、护理费、交通费、营养费、抚恤金等约150万元。而广州天力多方推托，理由竟然包括：宋没有签订劳动协议；他从事塔吊信号工却没有能力办理特殊行业上岗证；用“王安才”的假名上班……

　　民工非正常死亡，仅仅是富力众多不良记录中的最新一例。

　　半年来，富力地产旗下多个项目被曝出违法违规，楼市资本论粗略查询，见诸公开报道的就有：

　　6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；

　　6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象；

　　8月，菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下，向买受人收取购房定金，这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报；

　　8月，石家庄富力城被曝违规销售，因涉嫌哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，被责令停业整改。

　　9月24日，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

　　富力地产这一系列违规事件，决非偶然。

　　追根溯溯，楼市资本论认为，这是富力近年来为了重返房企一线阵营，高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下，高周转后遗症集中爆发，表现为各地项目频频违规。

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　　评级频频遭下调股价几近腰斩

　　交银国际发表报告，称富力地产今年前8个月的合约销售额低于预期且低于行业平均，由于富力地产销售势头减弱，尤其是在二、三线城市，因此交银国际对富力的评级从中性下调至沽出，目标价相应下调。

　　交银国际认为富力地产即使进一步降低平均售价，也很可能实现不了2018年销售目标人民币1300亿元。

　　祸不单行，此前已经有多家券商对富力的情况持悲观评估。

　　今年3月，惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-。

　　在信用评级里面，BB-级属于较低级别，这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。

　　去年7月，惠誉已经对富力地产的信用评级进行过一次下调，其对富力的发行人违约评级授予负面展望。

　　去年3月份，中银国际将富力地产评级调整为“卖出”；同年5月，申万宏源(000166,股吧)维持对富力地产“减持”评级；7月20日，申万宏源重申维持对富力地产的“减持”评级。

　　与此同时，股价从今年初开始持续下挫，截止发稿时，富力股价报11.7元/股，较最高点几近腰斩。