楼市没必要放大调控 房地产才能拉动经济？

最近，原国家发改委、城镇中心主任李铁关于楼市的点评引发了热议。他说，持续2年多之久的楼市调控俨然把投机炒作者打击殆尽了，未来真的没有必要放大调控，遏制投机行为了；房地产对经济贡献更是巨大，唯有房地产才能拉动内需，才能拉动经济。房地产行业牵连众多，上下游一百多个行业都依靠着房地产吃饭，调控强硬压制需求，老百姓都不买房了，家居建材家电等几十个行业都得跟着遭殃。他更建议叫停“限价政策”，原因是限价政策违背市场规律。

此前也有专家大言不惭地说，“限价”政策让地产商利润大减，拿地积极性不足，不利于楼市的健康稳定发展。

看到上述观点之后，奇哥十分窝火，我认为有四点不妥之处：首先，持续了2年多之久的楼市调控好不容易才有了起色，投资投机断贷、房企自主降价、业主维权、抛房、土地流拍降价等降温情绪刚刚开始酝酿，一些既得利益者的利益稍微有损失，他们就开始不淡定了。满嘴名义道德得说着是为了中国经济，为了大体，实际上背后还不是打着自己的小算盘——怕楼市降温，房价下跌自己手中的资产缩水贬值。

其次，不可否认，这过去的二十多年，房地产一直都是拉动中国经济狂奔的重要引擎之一，土地财政更是大多数地方政府创收的重要抓手。房地产极度繁荣的背后，很多行业也雨露均沾，才有了发展的机会。但我们更不能忽视房地产在过去二十多年里，同样创造了最多的泡沫，催生了大量不劳而获投机炒作思想，房地产在畸形扭曲中一路发展，造成的社会弊端更是不计其数。

但事到如今，房地产已经不单单是一个行业的问题，他更关系着中国金融体系的安危，也决定着中国实体制造业的未来。这个非常好理解，房地产如果持续迎来火爆发展，居民部门和投资集体买房的预期就不会改变，那么资金就会继续密集向房地产灌注，老百姓和投资者对杠杆的运用就会有恃无恐，天量资金长期沉淀在房地产这个蓄水池里，整个金融体系就会失去重心，大船更有侧翻的倾向；而资金大举“脱实向虚”无异于是实体制造业的灭顶之灾，说得好听点这是“资金逐利”的自然行为，说得不好听，这是房地产挤压实体的实锤。实体长期得不到有效的资金供应，发展停滞不前也就不稀奇，技术攻关、创新培育谈何发展？

再者，上述专家的观点其实有些本末倒置了：发展房地产不仅不能拉动内需，相反还会引起消费降-级。众所周知，中国人一直都有买房狂热症，根本原因是房子是所有人公认的保值增值的利器，尤其是过去几年，房地产投资回报率极高，所以才有了“全民炒房”的疯狂举动。

统计数据显示，中国居民财富的拥有量大概78%是通过房地产市场来呈现，我国家庭债务不仅逼近家庭部门能承受的极限，而且，从家庭债务占GDP的比重来看，截止2018年已经超过警戒线50%，更远超过其他发展中国家。人民大学最新报告更不留情面地揭示了：居民财富基本被房地产掏空了，中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升，消费基础受到严重削弱。

“六个钱包”供养着一套房子，一大家子紧衣缩食地守着纸面价值百万、千万的财富，这是国人的真实写照，经过这一轮疯狂投资买房高潮之后，未来别说继续买房，很多家庭恐怕连出去旅游一趟的钱都拿不出来。

第四，以土地谋发展的城市融资发展模式真的可以一直延续下去吗？答案是否定的！今年8月份时，“国”字头地产专家刘世锦一针见血地指出，与相同发展阶段的其他国家相比，现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高，我国基建房地产投资已经过了历史需求峰值，以土地谋发展的城市融资发展模式已经走到尽头，很难再持续了。

这种以土地融资谋城市发展的模式实际上是广为人诟病的，毕竟土地资源有限且“面粉贵过面包”的尴尬情形又极大地推高了房价。很庆幸，在经历了限价等调控的轮番上阵之后，我们看到过去2年地方政府卖地收入明显下滑，尤其是今年前10个月，全国土地流拍数量更是达到历史之最，流拍率7%，溢价率更是严重下滑。释放的信号非常明确，土地不可再生，资源有限，以土地谋发展的城市融资模式不可能一直走下去，尤其是在未来房地产税等长效机制出台后，这种广为人诟病的发展模式，势必要大范围取消。

对于后市奇哥也有三点浅显认识，在此直抒胸臆，希望能在你购房的道路上有所指示：第一，国家调控楼市的根本目的是“稳楼市”，“稳”的精髓是未来房地产会随着政策的祭出逐渐回归理性，但房价不可以大涨更不允许大跌，整体而言就是“稳中微跌”。我们预判的是不会出现“整体性下行”，而并不代表某个区域，或者某个楼盘不会下行。比如炒作盛行，房价虚高，自身发展力不足，人口持续外流的燕郊、厦门就是很好的例子。

第二，地方政府调控楼市的动力本来就不足，有人主张“放开调控”他们当然乐见其成，但是幻想仍然只是幻想，今时今日国家“调控楼市不半途而废”、“遏制投机炒作不停歇”、“遏制房价上涨不中止”的态度早已表明，这说明至少未来1-2年，房地产市场都不会再掀起大波澜。值得一提的是，一二线等重点城市明年或许会因为抢人才政策的调整，会局部升温。

第三，刚需买房用着急吗，等下去赢面会更大吗？金融大鳄乔治·索罗斯说，炒作就像是动物世界的丛林法则，专门攻击弱者，这种做法往往能够百发百中。其实股市如此，楼市又何尝不是。拿近两年来说，炒作到最激烈程度，迎来了重锤打击，看似受伤的是投机炒作者，实际上受伤害的又是谁？奇哥一直试图和大家说一个非常简单的道理：有雄厚资产和资金的人从来不担心没有投资渠道，无非是赚多赚少。但是千万普通购房者不同，他们没有太多选择的机会，有时候错过了可能就彻底输了整个人生。归纳起来其实就是一句话，刚需不要太多顾虑价格，能买最好是早行动，因为等待是最大的成本。需求不那么强烈的，或可以等待到明年首套房贷款利率回归基准水平时再出手。

对于投资炒房者，我已经说了无数遍了：房地产投资的黄金时代已经一去不复返了，未来楼市并非无利可图，但是门槛已经垫高，风险也已经放大，想赚钱又敢于承担风险无可指责，但同时记住千万不能孤注一掷，尤其是三四线城市的房产，大多数都不值得留恋。