下半年楼市风向转变 明显是刚需购房最关键的一年

2018年还剩不到1个月，这一年的房地产可以用跌宕起伏来形容，整个上半年，全国除了少数热门城市，大部分二线城市房价还在上涨，但到了下半年，风向明显转变，一二线城市房价出现实质性下跌，三四线城市也出现了销售势头衰减的情况，不少房企在调整期选择集中资源发力一二线城市土地市场。

明年仍然是调整年，房价仍然会在底部徘徊，按照房地产行业的板块轮动效应，一线城市已于2017年率先下跌，当前也已经率先触底，未来还会有波动下行的空间，但已经很小。而在二线城市，我预计2019年仍然会面临较大的下行压力，至于三四线城市，拐点正一点点逼近，如果你在老家买了房子却不打算住，逢高及时出售，非常有必要。

必须要指出的是，调控还在加码，但明显趋于平缓，房企销售压力明显上升，这是房地产继续利空的一面。

但随着房贷利率的下行，房价的下跌以及房企融资情况的改善，利好的一面也在慢慢生长。

昨天经济日报发表了一篇题为《房地产调控成果来之不易》文章，作者是央行前调查统计司司长盛松成，他认为我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上。而对于后续房地产调控的基本思路，继续压缩房价波动空间，维持收入增幅，假以时日，房价收入比回归合理区间，泡沫随之化解。

房地产调控成果的确来之不易，但很明显，未来调控不会再继续加码，而资金却有加速进入房地产行业的迹象，这是一种平衡的策略。

这种平衡策略颇为小心翼翼，因为从资金流入房地产的路径来看，主要是缓解了房企的资金紧张状况，但需求端的个人房贷却并未有明显放松的迹象，当前的房贷利率松动也只是颇为轻微，并未形成明显的趋势。况且，当前影响需求释放的最关键指标在于首付，只要首付不放松，房贷利率的松动对房地产的利好微乎其微。

开发商获得了及时雨，而购房者并未雨露均沾，你可以理解为，2019年需要房地产和基建，这两大固定投资的支柱来稳住增长，但不希望需求快速跟进，对调控成果（即房价预期）形成冲击。

这就是一种微刺激，简单说，需要房地产，但不需要刺激房地产。至于未来新增的住房供给如何解决，后续还会继续调整，但目前尚不好判断。

房地产与货币向来有着紧密联系。

上一轮去库存刺激，出现了明显的需求和供给错配状况，需求率先在一二线城市爆发，但供给主要存在于三四线城市。可以肯定的是，经过这一番调整，需求和供应基本朝着同一类城市聚集，也就是一二线城市。即便后续需求得到释放，也不会出现需求和供给错配的情况，房价仍将趋于平稳。

从房企的层面来看，之前过于激进的房企，因为销售回款压力巨大，即便土地溢价率明显下降，可选度非常大的情况下，也没有余粮来拿地。而那些整体销售相对乐观的房企，则选择积极拿地。当前一二线城市的优质地块，比如北京共有产权房转为限竞房地块，不少大房企也只能望洋兴叹，而一些融资成本较低的国字号中小房企却获得了进场机会。

最后这一个月会出现一些房企为了加速冲业绩，选择以价换量，促销折扣，机会还是有，但前提是先挑选好城市。买了房就别太计较之后的房价小幅波动，大家都不是预言家，刚需，自己能接受就好。

我个人认为，整个2019年基本上不会出现任何插曲，该跌的地方继续跌，跌不下去的地方继续盘整，市场缓慢换手，从购房者层面来看，不会给你任何短期做多的空间。

明年一整年，其实也都是刚需的好机会，窗口期不算短。

买新房，完全不用担心，房企现在都是花式促销加速回款，各种捆绑都早已消失。

买二手房，也不用担心，新房促销，二手房也失去上行的动力，换房的人很务实，议价空间肯定有；随着新房锚点的下调，炒房客卖二手房更是会主动选择降价确保现金流。

大家最关心的仍然是房价下跌幅度，以便判断入市时机。其实可以参考一线城市，北京上海这类强势城市在经历了严格调控后，房价从最高点也跌了15%以上。如果你位于二三线城市，房价经历了非理性上涨，未来房价下跌的幅度肯定会高于京沪，以最高点为参考。

房价的回落，必然伴随各种纠纷，比如带装修缩水，等承诺泡汤等问题，引起购房者的不满，而这类纠纷甚至有可能导致房价下行幅度超过预期。这些都是衍生问题，需要地方及时平衡。