2019年楼市的最大机会将出现在二线城市

前几天，华尔街见闻在上海举办的阿尔法峰会上，在下午讲楼市回顾和展望的有两位重量级嘉宾，分别是中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁和如是金融研究院院长管清友。

两位大佬大家应该都很熟悉，李铁因为前几年总是跟任志强对呛而吸引了很多人的关注。而管清友因为在今年的博鳌论坛上一言“如果现在买不起房，就多买两套”，而震惊四座。

两个在房产的经济学家圈里都属于网红人物。当然，两个人的观点各有千秋，拾叶总结一下两位大佬的观点，看看有哪些观点对我们分析楼市可取，而有哪些观点需要我们警惕和一些不同的看法的探讨。

李铁认为，中国的城市化依旧有巨大的潜力。人口控制政策导致住房供给不足。如果以后每年增加1个百分点来看，2030年能达到70%的城市化率。

但我认为：全球发达国家地区的城镇化率虽然都在75%以上，但是这些除了美国外，都不是人口大国。而中国14亿人口，如果按照70%-75%的城市化率来推进的话，一旦经济出现危机，整个社会能否抗住是一个巨大的问题。

2008年当时的经济危机，为什么国内没有发生动荡，就是因为很多沿海外贸企业失业的农民工人回老家务农，才没有产生因城市大量失业而造成的社会不安定。也就是说，广大的农村乡镇，是我们发生危机的缓冲区。所以，全球第一人口大国是否会有李铁说的未来会走向75%，这是需要商榷的。

李铁还认为：中国房地产市场之所以出现“冰火两重天”的现象，是因为人为控制人口规模。一线城市的中低收入群体供房严重不足，而人口流出地区和部分三四线城市却存在住房积压严重。

这种冰火两重天的情况会影响政策制定：中国目前的公共供给服务资源严重不足（教育、医疗等），14亿人口培育出北京、上海这样一两个高房价的地区是一个很正常的现象。目前房地产调控过度重视一线城市，要打压高房价。实际上应该加大对市场行为的分析，不能盲目采取一刀切政策。

笔者认为：李铁的这个观点虽然没错，但是已经过时了。为什么呢？因为中国的城市化阶段已经发生了很大的变化。这种变化体现在哪里呢？就是一线城市的发展已经到了一个阶段性的天花板时期。

我们过去看到很多的资源向一线城市集中：比如像人口资源、公共服务资源、基础设施资源、医疗资源不足，教育水平资源等等。所以毕业的大学生和有能力的年轻人纷纷涌入北上广深。

但是，这种现象，在过去两三年里，发生了很大的变化。很多上面的这些资源在集中向一线城市的能量在不断减弱。特别是京沪提出人口规模限制。开始通过各种政策“赶人”之后，二线城市在不断伸出“橄榄枝”去抢人的这一年中，逃离北上广的这种返乡的人群反而出现脉冲式迸发。

所以，未来，更大的可能是，二线城市的涨幅增速会远远高于一线核心城市。

最后，李铁总结了对中国房地产利好的几个因素，拾叶是非常认可的：

第一，中产阶级对于住房的刚性需求在变化，家庭对二套房和三套房的需求在扩大，所以未来房地产还有发展空间。住房质量的提升也会提升需求，我国住房的质量和使用年限对比西方发达国家仍有提升空间

这就是人们对于美好生活的追求，随着二胎政策红利的缓慢释放，80后家庭对于三房和四房的需求会呈现上升的趋势。并且，即便是面积保持不变，人们抛弃掉老破旧，住新房子的需求也是极其刚性的。开发商对于产品的升级迭代也是必不可少的。

第二，农业转移人口回乡后，不在村里盖房了，要到城镇买房。这种观念的改变将带动三四线房地产的发展，这种结构性变化有着颠覆性意义。

的确，随着60后、70后的农民工开始陆续返乡养老，这种趋势将不可避免。

第三，住房带有一定的储蓄功能，投资需求也是未来房地产市场的一大利好。此外买房置地是中国人长期的历史传统，这个决定了中国和其他国家有本质性的区别，钱放房子里心里踏实，放股市心里不踏实。

中国的核心资产还是房地产，并且目前看未来数十年很难改变。除非股市进行根本性制度改革，否则家庭的核心资产难以转变为金融资产，但目前看，很难。

分析完李铁的观点，我们再来看看管清友的核心观点：房地产总量扩张的黄金时代已经结束，明年一线城市房价确实有上涨压力。

这个网红经济学家认为房地产总量扩张的黄金时代已经结束，未来是结构分化的白银时代，存在结构化机会。

在管清友看来：目前房地产市场很低迷，房企以及整个行业都很悲观。一些地区的开发商融资难、房子卖不出去。而另一端的刚需的和改善型需求的购房群体却因为限购限贷政策而买房难。

拾叶认为：房企的银根紧张这一个态势正在进行好转。前几天，也就是12月12日，双十一这一天，发改委公布了一个文件：发改财金（2018）1806号文件。

这个文件的核心思想，是支持优质企业直接融资。而所有行业中，融资需求量最大的，莫过于是房地产。对于这一两年来一直银根紧缩的房企来讲，这是一个相当大的逆转。他有一个重要的信号：就是最严酷的紧缩时期已经结束了。

并且在1806号文件的附件中，把房地产业单独列了出来。所以，对于房企来讲，这绝对是一个解决融资难的好信号。

管清友还认为房地产市场可能在发生比较大的变化：从总量的扩张到结构上的分化，总量扩张的特征逐渐让给了结构上的分化。

从需求上来讲：这些年连续的调控之后，特别是2016年以来的调控，投机性的需求确实大大的减少了。但同时实际的刚性需求确实还在，甚至可以说很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。

317新政之后，大量投机客已经受到了惩罚。

有些地方的房价在2016、17年存粹是由于投机客的投机资金所炒作起来的。最明显的特征就是环京，比如燕郊、固安这些地方。如今，这些地方的房价已经从最高为下跌40%以上，投机客悉数被套，炒房的杠杆资金灰飞湮没，而真正有刚需（包括改善需求）的地区房价却依旧异常坚挺，甚至缓缓上扬。这就是今年以来最大的分化。

在展望2019年时管清友认为：明年的情况来看，一线城市的房地产确实有上涨的压力，中国的城镇化水平还在不断的演进，中国人对住房的需求、对住房改善的需求仍然是非常强劲的，所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。同时我们看到三四线城市的房价的泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化，三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。总体而言房地产不大会出现崩盘的情况。

反而在资产端下行的过程当中，核心资产端又会出现一轮泡沫化。

我认为：房地产未来整体来讲就是横盘稳定。如果房价涨幅过快，调控就会持续，如果有下跌，政府必定会托市。而重点是：托而不举。

在12月13号的经济工作会议上，没有提到房地产，而在上一次10月31号的经济工作会议上，也没有提房地产。而连续两次没有提房地产在过去这些年是从没有发生过这样的事情的。

其实，就是现在大当家要忙的事情太多，没工夫搭理房地产。所以，房地产未来会越来越“稳“。

所以，我们看到最近两个月，北京、南京等热点城市在下调房贷利率，同时，近期房企融资密集获批、发改委也在支持部分符合要求房企发债。这都是在因城施策的稳房地产。

现在三四线城市的库存也回归到9个月的合理区间，去库存的力度也没那么大了。棚改货币化安置力度继续减弱。

未来一线城市核心区稳中有涨，而远郊的炒房投机资金继续湮没；二线城市飞速发展，购房需求恢复；而三四线城市成交量继续萎靡。全国楼市总盘子将保持稳定是未来相当长一段时间的楼市轨迹！