2019年楼市走势会怎样？可能并不乐观

最近一次房地产论坛上，两位房企高管被问到了一个很不情愿回答的问题：2018年的感受怎样？一位说，年初的时候，带着很大的信心准备迎接新的一年，大家的判断是越往下半年走，日子会越好过，但实际上越走越觉得不对劲。另外一位高管说，以前越调控越有信心，因为出调控说明市场太热了，但是今年心理没底了，市场没有回暖，过去的经验也已经没法判断未来的趋势，所以很焦虑。

2019年会怎样？可能并不乐观。尽管许多人已经做好了过冬的准备，但是还没有买房的人和还准备换房的人一直有一个问题闷在心里：下一个十年，还会不会出现买房热潮？如果再也没有房地产热潮了，未来的日子要怎么过，钱放哪才好？

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在过去的三年中，中国新房市场每年交易量超过10万亿元，贝壳研究院预计2018年会达到约14万亿元，二手房市场交易量约6万亿元，两者之和近20万亿元。（贝壳研究院发布的年终房地产市场报告指导性比较高，大家可以点击阅读原文研究一下。）

在过去的经验中，没买房的人会焦虑，买到房的人只会欢天喜地，但现在没买房的和买到房的人都陷入到“买房焦虑”，一部分原因是买房的代价是背后空荡荡的“6个钱包”。不过有的城市“6个钱包”也行不通，还要加“6个房包”。比如在北京买房子，除了自己的置业资金外，其父母还要有房子，卖掉2套二线房子凑首付才有可能在北京实现第一次置换。

这个“房包理论”的提出者是贝壳找房首席经济学家杨现领。想一想，好像确实有道理。现在在北上深买房的年轻人，细究起来不是父母祖父母凑了现金，而是卖了上一辈的房。杨现领让圈内人熟知，是因为曾经提过“存量时代”（存量交易超过新房交易）和“租赁崛起”。这两个论断都被这几年的房地产市场所印证。

他最近提出了一个新的概念，叫“全流通”，我个人觉得启发性不亚于之前两个论断。

杨现领在贝壳思享会上分享“全流通框架”

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连环交易已经成为现在中国房产交易的突出现象，尤其在一二线城市。卖房是为了买房，买房可能还会换房，就像一个不断上升的螺旋结构。最下边是庞大的刚需群体，最上面是那些10万+楼盘的目标买客。如果把楼市看作一个单独的蓄水池，每年注入这个池子的水要远远大于出去的水，更多的循环是在池子内部流通的。

不过，在当前的房地产市场周期研究中，却恰恰忽视了新房和换房之间的关联。尤其是，传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外。这也是杨现领新提出“全流通”这个概念的价值所在。杨现领认为新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。

杨现领认为这种交易机制其实是一种“交易乘数”效应，比如一位年轻人从租赁市场进入新房或二手房交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量即交易乘数较高。举个例子，北京和上海两个一线城市，一个新进入市场的买房者通常会带动产生超过2次连环交易，从而导致交易量的快速且集中增加。相比之下，深圳换房比例较低，第一次置业比例相对较高，所以乘数效应相对较低。从这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳的房价上涨则主要取决于第一次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。

所以年轻人买不起房，可能就是最坏的市场信号。

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因为三个市场是高度关联的，交易乘数又天然会放大任何一点风吹草动。所以，你会发现，现在的调控越来越难。最近衡阳市暂停执行关于规范市城区新建商品房销售价格行为的规定，原因就是对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不够，所以文件出台引发了市场的误解和网上炒作，这有悖于政府部门出台文件的初衷。

在全流通时代，由于“交易乘数”效应，要想稳定房价，不仅是要实现供求关系的总量平衡，更要管理好消费者预期，避免将他们的需求进行集中释放，从而拉动房价提升。比如，对于第一次置业群体，分城施策、稳定调控已经有了一个好的开始，金融政策的差异化可能需要更有弹性空间，让刚需群体不那么焦虑，保住市场的底火，着眼于稳定预期，保持政策中性，让购房者根据自身需要来释放需求，而不是看房价高低来抢房或者观望。

事实上，靠着每年万亿级的购买力，改革开放至今的40年间中国消化了46.3亿平方米的商品房，是前29年（1949年到1978年非市场化期间）的12倍。在这段时间内，有近6亿人“进城”，成为支撑房地产市场黄金时代的最基础力量。

所以说，房地产的黄金十年，是刚需换来的。年轻人难以上车，也会影响到改善型需求，降低整个市场的购买力。

另一个是租赁市场的完善度。可以说在过去40年中，大家心目中的房地产市场仅仅指买卖交易市场，默认把租赁排除在外，但是目前有超1.2亿人在租房，他们中的70%以上都是靠个人房源来解决需求的。未来租房人数将会增加到2亿人以上，如果租赁产品足够好，他们的买房需求就会缓慢平稳释放，如果租赁体验不好，买房仍旧是第一选择，他们就会加快买房计划，把未来10年的需求集中到5年释放，造成短期的供给压力。

租房是年轻人接触到的第一个房地产市场，如果租赁市场相对稳定，从租赁流入买卖交易的水流也会相对稳定。据贝壳研究院统计，中国平均租赁周期约8-10个月，英国租赁周期是3-4年，德国租客平均租赁周期大概是11.7年，中国的机构化租赁才刚刚起步，还需要更大空间，来发挥稳定器的作用，尤其是在大城市。

所以关键就在于年轻人，当年轻人都买不起房的时候，市场就会下行，当年轻人住的不好的时候，市场就会波动。之前有人说90后不买房了，但现在90后已经成为市场的后援团，所以说“一个城市的长期住房基本面取决于你有多少年轻人，以及年轻人的态度”，年轻人就是市场的信号。

中国的租赁、二手房、新房三级市场正在形成全流通格局，它们之间的联系，转换顺畅度，结构变化将会影响未来十年的房地产行业，甚至是整个经济的稳定程度。